“以房抵债”排除强制执行的相关法律问题

买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，依据的是《异议和复议规定》第28条和第29条的规定，其中第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

实践中，对于“以房抵债”能否适用第28条和第29条排除执行，存在不同观点。有观点认为，第28条和第29条的规定中均指出是买受人提出异议，以房抵债的债权人并非是买受人，所以不适用第28条和第29条的规定。也有观点认为，有的情况下，债权人确有证据证明已经另行形成不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以债务人欠付的债权抵顶。不能仅以“买受人”断定以房抵债不能适用第28条和29条。

关于“以房抵债”排除执行问题，地方法院相关规定中也多有所涉及，意见不尽相同，有的持不支持态度，有的认为符合一定条件可以支持。

（一）不支持的意见

《北京市高级人民法院关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利(利益)冲突规则若干问题的意见》第18条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。前款中的买受人不包括以物抵债的受偿人或者名为买卖实为抵债的合同当事人。”

（二）符合一定条件的情况下，支持的意见

例如江苏省高院于2022年6月发布的《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条规定：“金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应参照适用《查扣冻规定》第十五条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：

（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《民法典》合同编及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。

（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。

（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。

案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：

①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；

②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；

③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；

④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；

⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；

⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”

山东高院《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第七条规定：“案外人基于以房抵债提起执行异议之诉，如何处理？答：对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。”

另外广东高院、吉林高院等高院的相关意见中均持类似的观点。

（一）不支持以房抵债排除执行的案例

在(2022)最高法民终385号案件中，最高院认为：“履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。”另外，在(2022)最高法民终385号等多个案件中，最高法也是持相同的观点。

（二）支持以房抵债排除执行的案例

在（2017）最高法民申3148号案件中，最高院认为：“原审判决认定雷雨田对涉案房屋具有排除执行的权利符合本案实际情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，雷雨田在1997年就合法占有涉案房屋，早于一审法院查封之前。原审判决根据涉案《抵账协议》及《房产买卖契约》、涉案房屋的建设情况等，认定雷雨田已经通过抵顶工程款的方式支付了全部房款具有高度可能性并无不当。雷雨田、大丰公司均认可因大丰公司原因未办理房屋产权登记，长城资产公司并没有证据证明未办理房产证系雷雨田原因造成。根据法律规定及案件事实，原审判决雷雨田依法对涉案房屋享有排除执行的权利符合本案实际情况。”另外，在（2020）最高法民终1171号等多个案件中，也均对以房抵债排除执行予以了支持。

对于以房抵债是否能够排除执行？通过相关实务案例可以看出，实践中裁判尺度不一。但是由于以房抵债是虚假诉讼的重灾区，实务中，当事人通过虚假的以房抵债协议，企图通过司法程序达到取得不动产物权的目的并不鲜见等原因，法院对以房抵债排除执行审查通常比较严格。对于债权人来说，应当注意其中的风险，如果债权人与债务人之间的债权债务是真实的，又通过以房抵债的方式来清偿，在协议签订后，应当尽快办理所有权转移手续，避免因为房屋被查封带来的风险。